Asta con incanto e senza incanto
Asta con incanto e senza incanto
Indice
- Acquistare Casa all’Asta: Un’Alternativa Possibile
- Normativa di Riferimento per le Aste Immobiliari
- Come Funzionano le Aste Immobiliari
- La Perizia dell’Immobiliare
- Dettagli dell’Asta
- Modalità di Pagamento
- Conclusione
Acquistare Casa all’Asta: Un’Alternativa Possibile
Una soluzione alternativa per acquistare un immobile e portare a termine un buon affare è quella di comprare casa all’asta. Tuttavia, è indispensabile conoscere la procedura e le norme vigenti per non incorrere in problemi. Questa guida fornisce un quadro dettagliato delle aste immobiliari, così da rendere il processo più chiaro e accessibile.
Normativa di Riferimento per le Aste Immobiliari
La normativa di riferimento per le aste immobiliari è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, noto come “decreto banche”, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119. È fondamentale comprendere questi articoli per muoversi nel complesso mondo delle vendite forzate.
In particolare, la norma stabilisce che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice può disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo. Inoltre, il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura civile prevede che, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il giudice possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.
Come Funzionano le Aste Immobiliari
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato. L’esecuzione può avvenire se il debitore non ha:
- Pagato il debito;
- Proposto opposizione agli atti esecutivi;
- Sostituito il compendio pignorato secondo l’art. 495 del Codice di procedura civile;
- Avviato una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento se sussistono i presupposti della L.27/01/2012 n. 3;
- Verificato eventuali debiti con il fisco, per i quali esiste una forma di tutela per i proprietari di immobili secondo il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n. 98);
- Valutato la possibilità di beneficiare della norma Bramini, che offre tutela ai cittadini con debiti verso le banche, ma che vantano crediti verso la pubblica amministrazione.
Procedura di Espropriazione
Il debitore subisce l’espropriazione del bene, che può essere acquistato da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore stesso o di una persona interposta a lui facente capo.
Determinazione del Prezzo Base di Vendita
Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Dopo un attento sopralluogo, il perito redige una perizia contenente:
- Identificazione catastale;
- Planimetria;
- Stato di conservazione;
- Segnalazione di abusi edilizi;
- Servitù o debiti nei confronti dell’eventuale condominio;
- Stato di fatto e di diritto dell’immobile.
È importante notare che nel documento viene specificato se l’alloggio è libero o occupato, sia dall’ex proprietario che da altri con contratto di locazione.
La Perizia dell’Immobiliare
Se l’immobile è occupato dal proprietario esecutato, viene inviata una lettera di diffida, indicando il termine ultimo per lasciare la casa. Se non si ottiene risposta, è necessario notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi data e ora in cui l’immobile sarà liberato. In caso di reiterata resistenza, l’ufficiale giudiziario può avvalersi delle forze dell’ordine.
Se l’immobile è occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare i termini di tale contratto, e solo dopo la sua scadenza può disporre dell’appartamento.
Dettagli dell’Asta
L’avviso d’asta, redatto dal cancelliere del tribunale o da un notaio, deve contenere:
- Indirizzo dell’immobile;
- Data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
- Prezzo base;
- Rilancio minimo;
- Termine di presentazione delle offerte;
- Modalità di vendita e trasferimento della proprietà.
L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale e pubblicato su siti specializzati e autorizzati.
Asta Senza Incanto
Nell’asta senza incanto, i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa, comprensive di un deposito cauzionale del 10% senza segni di riconoscimento. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in perizia. Se ci sono più offerte, si indice una gara tra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo dell’offerta più alta.
Asta con Incanto
Se l’asta senza incanto va deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra gli offerenti, che termina dopo almeno tre minuti dall’ultima offerta senza rilancio.
Modalità di Pagamento
Nell’asta senza incanto, se c’è solo un’offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base, si procede all’aggiudicazione dell’immobile. In caso di più offerte, il giudice indice la gara a incanto. È importante sapere che, se il partecipante non si presenta all’incanto, un decimo della cauzione sarà trattenuto come sanzione.
In sintesi, nell’asta a incanto, l’aggiudicazione è provvisoria e può essere contestata nei dieci giorni successivi. L’aggiudicatario deve pagare entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o un mutuo ipotecario. In caso di mutuo, è necessario che l’accordo con la banca sia definito prima della scadenza.
Esiste anche una convenzione tra l’Associazione Italiana Bancari (ABI) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che possono coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.
Conclusione
Acquistare un immobile all’asta può rappresentare un’opportunità vantaggiosa per chi cerca di ottenere un buon affare. Tuttavia, è fondamentale conoscere in dettaglio le procedure e le normative in vigore. Solo così si potrà navigare con successo in questo mercato e massimizzare le possibilità di successo.
Per qualsiasi dubbio o necessità ricordiamo che la consulenza via internet è totalmente gratuita v’invitiamo quindi a compilare la form che segue anche per semplici contatti.
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